江苏房地产泡沫测度与对策开题报告

1. 研究目的与意义

随着房地产投资的不断增长, 房地产过热和泡沫问题是人们关注的问题,如何测度资产价格泡沫是资产泡沫理论和实证的难点。本篇论文将借鉴国外从信用角度分析泡沫的方法，通过分析房地产泡沫的形成机制，建立适合江苏房地产市场运用的房地产泡沫测度系数，进行实证分析，并给出相应的对策。

2. 研究内容和预期目标

统计资料表明 , 我国房地产业占国内生产总值的比重逐年加大, 该行业对 gdp 增长率的直接和间接贡献合计达到两个百分点左右。随着我国gdp 增长对房地产业依赖程度的提高, 一旦房地产业发展出现不正常 ,将导致诸如金融、建材等关联行业的重大影响 , 最终对国民经济产生不良影响。2005-2015年房地产投资增长速度, 远远超过了同期gdp 的增长速度, 也高于固定资产投资的平均增长速度。目前的房地产市场的投资热引起了专家学者的极大关注 ,人们担心这是房地产泡沫或泡沫房地产的表现。目前我国的房地产市场是不是有泡沫, 泡沫有多大 ,需要从理论上分析和界定, 进而从实践上测度, 这是房地产泡沫研究的核心问题。这篇论文将对我国目前房地产泡沫及泡沫测度的几个理论问题作一探讨。

一、房地产过热、房地产泡沫和泡沫房地产的辨析

二、江苏房地产泡沫程度的测度指标及方法

3. 国内外研究现状

dean baker (2005)指出,房地产作为一种家庭财富比证券财富更具有平均分配的特性 ,因此房地产价格泡沫的破裂比股市泡沫破裂对经济具有更大的影响。

leamer(2002)指出购买房屋所支付的价格应该是未来租金贴现值的一种反映,并将房屋的购买价格除以这套房屋在市场中的租用价格 ,用这一比率来反映购买房屋的报酬和风险 ;leam er 认为如果价格与收益之间没有联系,就会产生泡沫。case 和 shiller(2003)则认为家庭收入与房屋价格之间是否具有一种稳定的联系可以用来测度泡沫存在与否 ,只有当这种联系稳定时 ,市场基本因素才可以解释房屋的价格。 margent -smith , gary smith 和thompson(2005)对上述两种方法提出了质疑,并且指出上述间接测评变量只是泡沫存在的必要条件而非充要条件,也就是说如果泡沫存在,那么会观察到房屋价格的急剧上涨以及过高的房价收入比等现象,而反过来则未必成立;并且预期的现金流能否解释房屋价格的合理性是这些非直接的方法不能解释的问题;margent-smith 等指出,确定房地产的基本价值才是评价泡沫存在与否的关键。

wei-xing zhou 和 sornette(2003)使用超指数(super-exponential)模型对英国和美国的房地产市场进行了实证研究, 结果发现英国房地产市场存在着两个明确的泡沫特征, 而美国房地产市场则不存在泡沫;通过进一步分析指出英国的房地产泡沫开始于 2000 年股票市场泡沫结束之前, 并会在 2003 年年底之前破灭或者改变其运行方向。而这一结论是值得商榷的 ,正如 joseph e .stiglitz(1990)、monitier(2003)等学者所指出的 ,预测泡沫什么时候破灭几乎是不可能的 ,因为如果所有的投机者都知道某项资产的价格泡沫会在某一时点破灭,那么这个泡沫也就不可能存在了。h ee soo chung 和 jeong h o kim(2004)通过使用三种方法:长期均衡价格方法、基本市场价值方法、价格收入比方法发现了韩国汉城存在房地产泡沫的证据。但在该研究结果中各个区域泡沫的大小依赖于不同的研究方法 ,而且其对泡沫研究的方法也过于简单,每一种方法类似于单一指标评价法。

4. 计划与进度安排

McCarthy 和 Peach(2004)指出, 一个国家范围内的房地产市场包括了许多异质的地区市场,所以一个国家总体范围内的房地产平均价格常常表现出较为温和的波动。因此,为了对房地产价格泡沫给出更具现实意义的分析,本文对一个特定的地区---江苏省房地产价格泡沫进行实证研究，并给出相应的对策。

5. 参考文献