房价上涨通道中的地方政府土地出让行为研究开题报告

1. 研究目的与意义

改革开放以来，我国经济一直保持快速、平稳增长态势。然而，近年来，地方政府债务问题不断涌现，高杠杆下的地方政府债务蕴藏着系统性风险，地方政府债务涉及地方政府财政收支问题。目前，在我国财政分权体制下，地方政府财政收入很大程度上依赖于土地财政。“财权”是“事权”的不对等导致地方政府时常面临财政资金短缺的窘境，随着房地产市场发展速度的不断加快，土地出让价格也一路攀升，各地方政府对土地出让的依赖愈加明显。

地方政府可能通过控制土地供给或出台房产政策等抬高房价，房价的攀升进一步刺激了地方政府的土地出让行为。据《中国国土资源年鉴》统计，从1999年至2018年8月，20年的时间里全国土地出让收入总额约为40万亿。其中，2017年地方政府土地出让收入增速大大加快，突破5万亿元。然而，过度依赖土地财政，不仅会扭曲地方政府供地行为，激发其推高地价和房价冲动，更可能滋生房地产泡沫，积聚金融风险。但目前大多数研究只针对土地出让行为对房价的影响，较少涉及房价波动对地方政府土地出让行为的研究，因此，本文基于外生的房价变化分析地方几个省市地方政府土地出让行为。

2. 研究内容和预期目标

（一）研究内容

本文将房价作为外生变量，主要研究房价上涨对于地方政府土地出让行为的影响，土地出让行为主要包括土地出让模式和出让结构两个方面，研究房价上涨如何影响地方政府土地出让行为，影响的原因、导致的后果以及如何治理解决。

（二）拟解决的关键问题

3. 国内外研究现状

三、梅冬州、崔小勇和吴娱（2018）认为，土地是房地产部门不可或缺的生产要素，也是企业的抵押担保资产，在该情况下外部冲击导致企业和居民对土地的需求竞争进一步抬高了地价，地价上升放松了企业的信贷约束，刺激其投资。而我国“土地财政”主要是依靠增量土地创造财政收入，也就是说通过国有土地使用权出让金来满足财政需求。根据现行的土地出让收入管理办法，全部土地出让收入缴入地方国库，纳入地方政府性基金预算管理，与公共财政预算分开核算，这使得地方政府对其有很大的自由支配权，成为地方政府财力的重要补充。而从支出方向和支出重点上可以看到，在事权界限不清的背景下，为了追求政绩的提升和 GDP 的增长，大多市县政府将所获土地出让收入投向了城市建设、产业园区等基础设施建设( 贾康和刘微，2012)。赵凯和刘成坤（2018）认为，房价对地价的影响呈现“模仿促进”，邻近城市间的房价相互模仿，并一同推动地价上涨。另外，随着土地制度改革和住房制度改革对土地使用权和住房产权的重新界定，产生了巨大的土地红利，地方政府拥有的最重要的资源之一——土地的经济价值得到了充分的体现，土地价格的上升使土地出让收入成为地方政府的重要预算外财政收入来源，而这种“财政激励”（或财政上的依赖性）扭曲了地方政府土地出让的动机，土地出让收入最大化成为一些地方政府供给土地的目标之一（师展2011）。

从目前的研究进展来看，在房价、地价与地方政府土地出让行为关系上已有较成熟的理论体系，但大多将房价作为内生变量研究三者间相互影响，把房价作为外生变量对地方政府土地出让行为的研究还较少涉及。

4. 计划与进度安排

本文以房价为解释变量，具体指标为百城住宅价格指数，以地方政府土地出让行为为被解释变量，具体指标为政府住宅用地供应土地数量，选取2010-2022年数据，采取其对数进行分析，利用Eviews软件，进行OLS回归分析：log(landsold(i,year2)) -log(landsold(i,year1)) = alpha * ( log(housingprice(i,year2)) -log(housingprice(i,year1)) ) eps(i)，i为城市，对模型进行拟合优度检验、F检验和D.W检验。

5. 参考文献

[1]住房价格、土地价格与地方政府行为[j]. 赵凯,刘成坤 统计研究2018(10)

[2]房价变动、土地财政与中国经济波动[j]. 梅冬州,崔小勇,吴娱 经济研究2018(01)

[3]房价与地价的关系：逻辑分析、理论模型和数据检验[d]. 产启兵.重庆大学 2008