政府供地价格能预测房价吗？开题报告

1. 研究目的与意义

近年来，我国房地产投资过热，房价的快速上涨已经影响到人们生活水平的提高和国家金融的安全。然而刚刚国家统计局公布了《2018年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》。最新数据显示，一线城市如北京、上海、广州、深圳等的10月二手住宅销售价格指数，环比全低于100，这意味着其房价环比齐现下跌。

再看之前的报道：“句容土地市场热度显著下降，底价或5%以下的溢价率成交，且远低于此前的楼面价”。近期的确有一些城市房价出现下跌了，目前一二线城市房价呈体出现调整，二手房市场更是有价无市，这种现象在以往是不可想象的。

在目前错综复杂的房地产行情下，如何才能预测房价的走势呢？如果能有效地预测房价的走势，政府就能制定相应的政策维持房地产市场的平稳运行，也可以保障人民的基本生存权益；开发商可以根据预期收益制定相应的绩效目标，实现良好的净收益；人们也可以依据走势制定合理的心理购房预期。这些优势都有助于房产市场乃至社会的稳定发展。

2. 研究内容和预期目标

本次课题的关键点就是预测——土地供给价格对房价进行预测，通过掌握某市的土地供给价格乃至某个楼盘的土地供给价格，能否成功的预测出对应的房地产未来某一时期的房价，就是我要研究的最终目的。对此，我以南京市作为研究对象，通过对南京市近年来的商品房土地供给价格及销售价格数据作分析，探讨南京市的商品房土地供给价格能否预测销售价格，从而发掘有效预测南京市房价的方法。

3. 国内外研究现状

国外研究现状

国外的房地产市场化进程进行的比较早，同时市场化程度也比较高。房价问题的重要性和房地产价格的敏感性吸引了大量学者和公众的广泛关注，从国外研究文献来看，对房地产价格的实证研究主要集中在形成均衡房地产价格的动力因素和供需因素对房地产价格影响的实证分析方面。

evans（1997）使用英国房地产市场的相关研究资料，进行了地价与房价关系的研究，得出推动房价上涨的原因是土地市场的供应量下降引起的土地价格的上升，即地价的上涨引起了房价的上涨。

dowall和landis在探索新建房屋价格的相关影响因素时，发现土地的有效利用与土地的密度控制是其中非常重要的两个影响因素。

4. 计划与进度安排

实行方案：本次课题需要运用房地产相关数据，这就需要我从专业的数据库或数据机构获取数据，这是研究课题的核心。对此，我准备选择南京市商品房销售的土地供给价格和房价进行分析，数据来源主要通过wind数据库获取。具体方案上，为了实现本文的研究目标，得出南京市地价与房价的关系，本文采用了以下几种研究方法：

（1）理论与实际相结合。本文首先对国内外学者对城市房地价关系的研究以及两者关系的相关理论进行了介绍，然后从南京市的土地市场、商品住宅市场、地价与房价走势等方面对南京市商品住宅市场进行了简要分析，然后结合这些实际情况提出调控南京市房地价的建议。

（2）定性分析与定量分析相结合。在研究房价与地价的关系时，从短期分析、长期分析、动态分析及两者之间的传导机制四个角度对房价与地价关系进行了定性分析。同时参照虎强（2022）的《基于 svar 模型对房价因素进行分析》，通过建立南京市房价与地价两变量的结构向量自回归 (svar) 模型以及运用granger因果检验、协整检验及模型建立后的脉冲响应的计量经济学方法，定量分析了南京市地价对房价的预测能力。

（3）实证分析与规范分析相结合。对于南京房价、地价的走势以及二者的关系主要采用的是实证分析方法，对本文研究问题的提出和研究的背景、研究采用的模型以及最后的房地价调控对策釆用的是规范分析方法。

5. 参考文献

[1]grigson.w.s. house prices in perspective: a review of south east evidence [r], london and south east regional planning conference, 1986

[2]evans. a. housing prices and land prices in the south east-a review [m]. london,the house builders federation. 1997

[3]dowall d e, landis j d . land-use controls and housing costs :an examination of sanfraneiseo [j]. areuea journal, 11982, (10) : 67-93